Instandhaltungskosten einer Immobilie

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Eigentum verpflichtet – zur Instandhaltung! Welche monatlichen Kosten sollte man als zukünftige*r Immobilieneigentümer*in eigentlich einkalkulieren?

Darlehensraten und Nebenkosten

Zunächst sind natürlich die monatliche Rate für das aufgenommen Darlehen sowie die laufenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Müllabfuhr, etc. anzusetzen. Bei den Nebenkosten ist ein Wert von etwa 2,50 Euro/Quadratmeter realistisch. Diesen Wert setzen auch die meisten Banken an, unabhängig vom Energieverbrauch der Immobilie. Bei einem Niedrigenergiehaus kann man einen etwas geringeren Wert ansetzen.

Wenn die monatliche Belastung aus Kreditrate und Nebenkosten in etwa der vorherigen Warmmiete entspricht, sollte die Belastung gut tragbar sein.

Langfristige Instandhaltungskosten

Wir empfehlen, langfristig zu kalkulieren, denn die eigene Immobilie wird auch älter und muss Instand gehalten werden! So kann der/die Eigentümer*in in diesen Zeitabschnitten mit folgenden Instandhaltungen rechnen:

  • 5-15 Jahre: Tapeten, Bodenbeläge, Anstriche innen und außen
  • 15-25 Jahre: Heizung, Dacheindeckung, Bäder, Einbauküche
  • >25 Jahre: Fenster, Haustüre, Außenfassade

Renovierungs-, Ausstattungskosten

Hinzu kommen häufig auch Wünsche, die die Ausstattung der Immobilie betreffen, beispielsweise Wintergärten, Ausbau des Dachbodens, Sauna, etc. Die sogenannte „Peterssche Formel“, die häufig bei Wohneigentumsgemeinschaften herangezogen wird, besagt, dass der Eigentümer*innen in 80 Jahren mit dem bis zu 1,5-fachen der Herstellungskosten für die Instandhaltung und Modernisierung rechnen muss. Berücksichtigt wird dabei auch, dass sich diese Kosten stetig erhöhen. Zum Beispiel: Das Badezimmer, das im Jahre 2000 für 20.000 DM renoviert wurde, kostet heute 20.000 €.

Richtige Höhe einer Instandhaltungsrücklage

Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist also absolut sinnvoll. Aber wie hoch sollte der monatliche Betrag sein, der in die Rücklage fließt?

Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt 1 Euro/Quadratmeter pro Monat. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern sind das also 1.200 € im Jahr und 24.000 € in 20 Jahren. Das halten wir für zu wenig! Denn es würde bedeuten, dass für Renovierungen dann neue Kredite aufgenommen werden müssen.

Realistischer erscheint da eine andere Faustformel, die in der Immobilienwirtschaft häufig verwendet wird. Diese empfiehlt pro Jahr 0,5-1,0% des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten auf die „hohe Kante zu legen“. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € empfehlen wir deshalb mindestens 250 € monatlich zu sparen. Pro Jahr sind das 3.000 € und nach 20 Jahren schon 60.000 €. Schlau angelegt können daraus sogar bis zu 100.000 € werden: Die üblichen Sparkonten mit 0,1 % Zinsen schaffen dies nicht. Daher empfehlen wir, gewinnbringende Anlagen für Ihre Instandhaltungsrücklage zu nutzen.

Welche Anlageformen dafür in Frage kommen, zeigen wir Ihnen in unserem nächsten Artikel: Lösungen für Instandhaltungsrücklagen

 

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