Unsanierte Immobilien finanzieren – ja oder nein? Am Jahresanfang hatte ich in einem Beitrag auf die verbesserten Konditionen bei KfW-Krediten hingewiesen. Nun möchte ich das Thema nochmals aufgreifen und einen Vergleich aufzeigen. Dabei handelt es sich um einen tatsächlichen Fall aus der Praxis, um einen aussagekräftigen Vergleich herstellen zu können.
Vergleich: Finanzierung von unsanierten Immobilien vs. sanierten Immobilien
Ausgangslage (sanierte Immobilie):
Das Objekt, das finanziert werden soll, ist ein komplett modernisiertes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1978. Energetische Sanierungen haben den Energiewert auf unter 100 kWh/m² gesenkt. Der Kaufpreis liegt bei 600.000,–€.
Ausreichendes Eigenkapital kann in das Projekt einfließen. Ein Betrag von 550.000,–€ muss finanziert werden. Neben der Finanzierung durch die Bank kann in diesem Fall nur das Wohneigentumsprogramm von der KfW genutzt werden, bei dem der Zinssatz ähnlich hoch ist wie bei dem Bankkredit. Letztlich ergibt sich für die Kunden eine monatliche Kreditrate von 2.300,– €.
Alternative (unsanierte Immobilie):
Zum Vergleich: Bei einem zweiten Objekt, das von Interesse ist, handelt es sich um eine unsanierte Immobilie mit schlechtem Energiewert (ca. 250 kWh/m²). Der Kaufpreis liegt hier bei 380.000,– €. Für eine zukünftige (energetische) Sanierung werden 220.000,– € angesetzt, sodass wir ebenfalls auf Gesamtkosten von 600.000,– € kommen. In diesem Fall kann aber das KfW-Programm 308 („Jung kauft Alt“) für den Kaufpreis eingebaut werden. Dadurch gelangen die Kunden an einen Kredit über 180.000,– € zu einem Zinssatz von 0,53% nom. p.a.. Voraussetzung dafür ist die Einhaltung vorgegebener Einkommensgrenzen und die Verbesserung des Energiewerts der Immobilie auf 85 kWh/m².
Für die folgenden energetischen Maßnahmen kann zudem das KfW-Programm 358 („Einzelmaßnahmen“) genutzt werden.
Bei diesem Programm liegt der Zinssatz bei 2,25% p.a. für einen Kreditbetrag von 120.000,– €. Der gesamte Kreditbetrag liegt auch hier bei 550.000,– €. Die Kreditraten belaufen sich in diesem Fall aber nur auf 1.800,– € und damit 500,– € niedriger als im Ausgangsbeispiel.
Der Unterschied ist deutlich! Der zeitliche Aufwand für die noch anstehende Sanierung ist natürlich zu berücksichtigen. Dafür kann die Immobilie aber nach eigenen Vorstellungen gestaltet werden und hierfür auch Förderungen genutzt werden.
Fazit:
Dieser Praxisfall zeigt, dass die Finanzierung von unsanierten Immobilien mit umfangreicher Sanierung deutliche Vorteile mit sich bringt. Gerade bei den aktuellen Zinssätzen für Immobilienkredite von 4,0% und mehr, wirken sich die günstigen Konditionen der KfW-Kredite sehr positiv aus. Dazu gibt es für eine Vielzahl von energetischen Sanierungsmaßnahmen auch noch Zuschüsse von der KfW. Auch die Kosten der Energieberater, die solche Projekte begleiten, werden bezuschusst.
Es lohnt sich also, ganz bewusst Immobilien zu suchen, die energetisch in einem schlechten Zustand sind. Wir empfehlen, sich schon sehr frühzeitig dazu beraten zu lassen und stehen Ihnen für ein erstes Gespräch gerne zur Verfügung!
