Im Zuge der Rückzahlung von Immobiliendarlehen überlegen viele EigentümerInnen, eine höhere Tilgung anzusetzen oder zukünftig Sondertilgungen vorzunehmen. Die Absicht dahinter ist, im Alter schuldenfrei zu sein und die eigene Immobilie auch zur spürbaren Verbesserung der eigenen finanziellen Situation zu nutzen.
Allerdings stellt sich die Frage, ob bei den derzeit niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung bzw. Sondertilgung wirklich der beste Weg zum Ziel ist. Denn wie schon in früheren Blog-Beiträgen beschrieben, wird die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie weiteren Kapitalbedarf nach sich ziehen. Sind hierfür keine eigenen finanziellen Mittel vorhanden, muss ein neues Darlehen aufgenommen werden. Der Zinssatz für dieses zukünftige Darlehen ist natürlich noch nicht bekannt. Sicher ist aber, dass „kleinere“ Kredite generell teurer sind.
Kreditsumme > 50.000 €
Ein Kredit über 50.000€ weist immer einen Zinsaufschlag im Vergleich zu Kreditsummen von 100.000€ und mehr auf. Dieser Aufschlag kann bis zu 0,5% betragen. Zudem kostet die Eintragung von weiteren Grundschulden Geld und es können Nachteile für eine spätere Anschlussfinanzierung entstehen.
Kreditsumme < 50.000 €
Liegt der Kreditbetrag bei unter 50.000€ bleibt häufig nur die Aufnahme eines (nicht besicherten) Modernisierungskredit. Hier ist der Zinssatz deutlich höher. Aktuell liegen die Angebote der Banken zwischen 2,5% und 3,0%. In der Praxis erleben wir zudem häufig, dass an anderer Stelle Geld benötigt wird (z.B. Autokauf) und dafür dann ein Privatkredit aufgenommen wird, der einen noch höheren Zinssatz hat.
Eine höhere Tilgung des Immobilienkredits führt also häufig dazu, dass auf der einen Seite ein Darlehen mit einem niedrigen Zins schneller zurückgezahlt wird, um auf der anderen Seite später den zusätzlichen Kapitalbedarf durch die Aufnahme eines höher verzinsten Darlehens zu decken. Das ist wirtschaftlich nicht sinnvoll.
Sparen
Der Grund hierfür liegt u.a. an einer eindimensionalen Betrachtung. Statt den Fokus nur auf das Darlehen zu legen und es von vornherein mit einer höheren Tilgung auszustatten oder jährlich Sondertilgungen zu tätigen, sollten EigentümerInnen parallel Rücklagen bilden. Am besten eignet sich hierfür ein gut gemischtes Depot.
Vergleichsrechnung
Kreditbedarf 400.000€, Zinssatz des Darlehen 1,2%, Zinsbindung 15 Jahre. Mit einer Tilgung von 2,0% liegt die monatliche Rate bei 1.067€. Die Restschuld beträgt nach 15 Jahren 268.500€.
Angenommen eine schnellere Rückzahlung ist gewünscht; dann erhöht sich die Tilgung auf bspw. 3,0% und die Rate steigt auf 1.400€, also um 333€. Nach 15 Jahren sind in diesem Fall nur noch 203.000€ offen. Anstatt nun auf eine höhere Tilgung zu setzen, können die EigentümerInnen diese 333€ monatlich ins Depot legen, das z. B. genauso aufgebaut ist wie der Dax. So hätten sie nach 15 Jahren im Durchschnitt 123.000€ angespart (auf Grundlage historischer Werte).
Dieses Vermögen können die AnlegerInnen dann am Ende der Zinsfestschreibung nach 15 Jahren zur einmaligen Sondertilgung nutzen. So ergebe sich nach 15 Jahren nur noch eine Restschuld von 145.500€.
Bei gleichem monatlichen Aufwand würde sich nach 15 Jahren die Restschuld um 57.500€ verringert haben. Und darüber hinaus sind die EigentümerInnen deutlich flexibler, denn das Kapital im Depot stehen ihnen jederzeit auch für andere Investitionen zur Verfügung. Hier nochmal in der Übersicht:
| höhere Tilgung | 333€ monatl. ansparen | |
| Tilgung | 3% | 2% |
| Kreditbedarf | 400.000€ | 400.000€ |
| monatl. Tilgung | 1.400€ | 1.067€ |
| Sondertilgung aus Depot | – | 123.000€ |
| Restschuld nach Sondertilgung | 203.000€ | 145.500€ |
| Ersparnis: | – | 57.500€ |
Fazit
Eine höhere Tilgung wirkt sich bei niedrigen Zinsen nur geringfügig auf die Reduzierung der Restschuld aus. Stattdessen erscheint es sinnvoll, sich parallel ein Depot aufzubauen. Dadurch sind KreditnehmerInnen deutlich flexibler aufgestellt und zahlen das Darlehen durch einmalige Sondertilgungen am Ende der Zinsfestschreibung deutlich schneller zurück.
